Zusammenfassung
Altisource Portfolio Solutions SA ($ASPS) bietet Dienstleistungen und Plattformen rund um das Thema der Zwangsvollstreckung an, mit dem Ziel, Abläufe zu optimieren und zu automatisieren.
Die Zahl der Zwangsvollstreckungen stieg im 3. Quartal 2022 um 271 % im Vergleich zum Vorjahr und die Anzeichen für eine steigende Anzahl an Zwangsvollstreckungen sind gegeben.
Der Aktienkurs von ASPS erreichte Ende 2013 seinen Höhepunkt, das war 4 Jahre nach dem Höhepunkt der eingeleiteten Zwangsvollstreckungen. Zwar war die Situation zur Immobilienkriese 2008/2009 eine völlig andere jedoch sehen wir mit steigenden Zwangsvollstreckungen eine interessante Investitionsidee in ASPS.
Aufgrund der hohen Inflation sinkt die Sparrate der Amerikaner, welche mittlerweile bei nur mehr 2,3 % liegt. Die Summe der Ersparnisse sind im Oktober 2022 auf 426 Mrd. USD gesunken, das ist der niedrigste Wert seit August 2008 wo die Ersparnisse 381 Mrd. USD betrugen.
50 % aller amerikanischen Arbeiternehmer verdienen ungefähr 2.650 USD netto pro Monat und die durchschnittliche Miete für ein Einfamilienhaus in den Vereinigten Staaten erreichte vor kurzem 2.495 USD pro Monat.
Unternehmensübersicht
Altisource Portfolio Solutions SA bietet Dienstleistungen und Marktplätze für die Immobilien- und Hypothekenbranche an. Das Unternehmen optimiert beispielsweise den Ablauf einer Zwangsvollstreckung und hilft so Banken oder Investoren dabei, die Immobilien leichter und schneller zu verkaufen. Darunter fallen Eigentumserhaltungs- und Inspektionsdienste sowie eine Online-Immobilienauktionsplattform, welche über Hubzub angeboten wird. Über Equator bietet ASPS Lösungen zur Verwaltung von Zahlungsrückständen an, darunter fallen auch Leerverkäufe, Zwangsvollstreckungen, Insolvenzen und Zwangsräumungen. Das Geschäft umfasst des Weiteren Lösungen zu Hypothekendarlehen, Eigentumsversicherungen, Immobilienbewertungsdienste und weitere.
ASPS wurde 1999 gegründet, hat seinen Hauptsitz in Luxemburg, ist ausschließlich in den USA tätig und ein Großteil der Mitarbeiter befindet sich in Indien.
Chief Executive Officer
William B. Shepro wurde im Mai 2019 zum Vorsitzenden des Board of Directors von Altisource und im Juli 2009 zum Chief Executive Officer und Mitglied des Board of Directors von Altisource ernannt. Zuvor war Mr. Shepro President und Chief Operating Officer von Ocwen Solutions, einem der größten Kunden von ASPS. Mr. Shepro hat einen BSc in Betriebswirtschaft vom Skidmore College und einen Juris Doctor vom Florida State University College of Law. Mr. Shepro hält einen Anteil von 3,56 % der ausstehenden Aktien was einem aktuellen Wert von 8,5 Mio. USD entspricht.
Hauptaktionäre
Der größte Einzelaktionär ist William Charles Erbey, er hält 37,2 % der Anteile an ASPS. William Erbey ist ein amerikanischer Geschäftsmann und Gründer der Ocwen Financial Corporation, einem der größten Kunden von ASPS. Erbey verdiente während der Subprime-Hypothekenkrise 2008 Milliarden, indem er Ocwen so positionierte um Vorteile aus dem Marktaustritt größerer Banken zu ziehen. Später verlor er jedoch einen Großteil seines Vermögens aufgrund von Vorwürfen häufiger Rechtsverletzungen und Interessenkonflikte durch das Unternehmen. Im Jahr 2014 führten diese Interessenkonflikte zum Rücktritt von Erbey aus Ocwens Vorstand.
Als zweitgrößter Anteilseigner mit 23,6 % gilt der Hedgefonds-Manager Deer Park Road Corp. Das Unternehmen erbringt Dienstleistungen für vermögende Privatpersonen und institutionelle Anleger.
Umsatzaufteilung
ASPS erzielt seinen gesamten Umsatz in den USA wovon ca. 50 % auf den Bereich Hypotheken- und Immobilienlösungen, 26 % auf field services und 22 % auf Marketplace, wie der Online-Immobilienauktionsplattform, entfallen. Auf Jahresbasis von 2022 ist Ocwen für 40 % des Umsatzes von ASPS verantwortlich.
Ocwen
Ocwen ist ein Verwalter für Wohnbauhypothekendarlehen von Hypothekendienstrechten. Im Geschäftsjahr 2021 macht Ocwen einen Anteil von 31 % des Gesamtumsatzes aus. Ocwen kauft bestimmte Hypothekendienstleistungen von ASPS im Rahmen der Dienstleistungsvereinbarungen und deren Änderungen mit vordefinierter Laufzeiten.
Die Dienstleistungen von ASPS werden hauptsächlich Kunden aus den USA angeboten. Die Räumlichkeiten und Ausrüstungen befinden sich hauptsächlich in den folgenden Ländern:
Zum 31.12.2021 war die lokale Verteilung der Mitarbeiter von ASPS wie folgt:
Q3 2022 Update
Im 3. Quartal 2022 erzielte ASPS einen Umsatz von 38,4 Mio. USD. Zwar stiegen die Gewinne um 6,95 %, aber Altisource Portfolio meldete immer noch einen Gesamtverlust von 14,3 Mio. USD. Im zweiten Quartal erzielte Altisource Portfolio einen Umsatz von 37,6 Mio. USD und verlor ebenfalls 15,3 Mio. USD.
Unternehmen und Finanzen
ASPS konnte den Cashbestand im Vergleich zum Vorjahr um 75 % auf 63,8 Mio. USD steigern. Die Nettoverschuldung beträgt 183,4 Mio. USD und konnte gegenüber Q3 2021 um 21 % reduziert werden.
Das aktuelle EBITDA ist negativ und beträgt - 6,5 Mio. USD, allerdings konnten die Unternehmenskosten im Vergleich zum Vorjahr, im dritten Quartal 2022 um 25 % (5,9 Mio. USD) reduziert werden. Dies gelang aufgrund des Verkaufs von Pointillist, Kosteneinsparungsinitiativen und der effektiveren Aufteilung an Mitarbeitern.
Branchen-Highlights
Die branchenweiten Einleitungen von Zwangsvollstreckungen stiegen im Q3 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 271 %. Die branchenweiten Zwangsversteigerungsverkäufe stiegen im Q3 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 30 %, obwohl die Verkäufe immer noch 65 % niedriger sind als im gleichen Zeitraum vor COVID-19 im Jahr 2019. Die Vergabe von Hypotheken wird in den drei Monaten zum 30. September 2022 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021 voraussichtlich um 55 % niedriger ausfallen, was auf die hohen Hypothekenzinsen zurückzuführen ist.
Investment Thesis
Die Zahl der Zwangsvollstreckungen stieg im 3. Quartal 2022 um 271 %. Grund dafür ist das Auslaufen des Zwangsvollstreckungsmoratoriums der US-Regierung am 31. Juli 2021. Der Beschluss zielte darauf ab, US-Bürger während der Covidkriese vor Zwangsräumungen gesetzlich zu schützen. In der nachfolgenden Abbildung ist gut zu sehen, welche Auswirkungen dieses Gesetz Anfang 2020 auf die Einleitungen von Zwangsvollstreckungen hatte. Ebenfalls gut zu sehen ist, als 2008 die Immobilienblase platze, stiegen die Zwangsvollstreckungen ins unermessliche.
In dem Chart sind die eingeleiteten Zwangsvollstreckungen zu sehen, nicht die bereits abgeschlossenen… dazu später mehr.
Die neu eingeleiteten Zwangsvollstreckungen erreichten im 2. Quartal 2009 ihren Höhepunkt. In der nächsten Grafik werden die abgeschlossenen Zwangsvollstreckungen dargestellt, hier wurde der Höhepunkt im 3. Quartal 2010 erreicht, also erst 1,5 Jahre später.
Laut ATTOM Data Solutions betrug die durchschnittliche Anzahl der Tage für eine Zwangsvollstreckung Mitte 2022 948 Tage, also 2,6 Jahre. Außergerichtliche Zwangsvollstreckungen sind im Allgemeinen viel kürzer als Gerichtliche und dauern manchmal nur wenige Monate oder weniger. Wobei z. B. in Nevada oder New York die durchschnittliche Dauer 2.683 bzw. 1.823 Tage beträgt. In West Virginia oder Missouri sind es vergleichsweise nur 82 bzw. 117 Tage.
Wenn wir uns nun den nachfolgenden Chart von ASPS ansehen, sieht man eine sehr starke, allerdings auch sehr verzögerte Korrelation zwischen Aktienkurs und Zwangsvollstreckungen, denn damit verdient ASPS schließlich sein Geld. ASPS erreichte den Höhepunkt erst Ende 2013 und somit erst 4 Jahre nach dem Höhepunkt der eingeleiteten Zwangsvollstreckungen. Von Beginn der Immobilienblase 2008/2009 bis zum ATH von ASPS konnte die Aktie um 3.000 % zulegen. Ich glaube zwar nicht, dass sich diese Performance wiederholen lässt, denn die Immobilienkriese 2008/2009 hatte völlig andere Dimensionen, damals war der Grund die geplatzte Blase. Allerdings sehen wir mit den steigenden Zwangsvollstreckungen eine interessante Investitionsidee in Altisource Portfolio Solutions.
Lenders One
Lenders One, eine Tochtergesellschaft von ASPS, gab kürzliche die Eröffnung von seiner zweiten Filiale in einem Walmart-Geschäft in Boonton, NJ bekannt. Lenders One will somit eine Anlaufmöglichkeit für potenzielle Eigenheimkäufer und Zugang zu Lösungen für die Vergabe von Hypotheken schaffen, und zwar in Reichweite wo die Leute einkaufen.
„Walmart ist seit langem ein vertrauenswürdiger Name für Verbraucher, daher ist es ein aufregender Schritt, Kreditgeber und Kreditnehmer an unserem zweiten Standort in Boonton, NJ, miteinander zu verbinden und zu sehen, dass die Möglichkeit der Filiale im Geschäft mit Walmart mit MLB Residential Lending zum Tragen kommt“, sagte Justin Demola , CMB, Präsident, Lenders One.
Ziel ist es, Walmart-Kunden eine Reihe von Hypothekenlösungen anzubieten, darunter Kauf-, Refinanzierungs- und Eigenheimfinanzierungslinien, mit einem starken Fokus auf Verbraucherbildung, unterversorgten Märkten und erschwinglichem Wohneigentum.
Über Lenders One
Lenders One Cooperative ist eine nationale Allianz von über 250 Hypothekenbankern und zielt darauf ab, unabhängige Hypothekenbanken, Banken und Kreditgenossenschaften dabei zu unterstützen, auf dem Markt zu konkurrieren und ihre Rentabilität zu verbessern. Teilnehmer der Lenders One-Plattform haben im Jahr 2021 Hypotheken in Höhe von über 700 Mrd. USD vergeben und gelten zusammen als das größte Hypothekenunternehmen für Privatkunden in den USA.
Die Invetsment-Idee
ASPS stellt für einen möglichen Abschwung am Immobilienmarkt einen interessanten Hedge (eine Absicherung, indem wir gegen den Immobiliensektor setzten, ohne short gehen zu müssen) dar. Denn die Frustration über Leerverkäufe kann groß sein.
Puts bieten zwar eine beträchtliche Hebelwirkung bei begrenztem Risiko, haben aber ein Laufzeitproblem, weil sie verfallen (und je länger man sie hält, desto teurer wird es).
Shorts können naturgemäß nur um 100 % steigen (vorausgesetzt, die Aktie fällt auf 0). Und vergessen wir dabei nicht, dass man massiven Short-Squeezes ausgesetzt ist.
Da die Wirtschaft Merkmale einer tickenden Zeitbombe aufwirft kann man zwar die Möglichkeiten für ASPS erkennen, jedoch erscheint es schwer abzuschätzen, wann dieses Ereignis eintreten wird, weshalb eine Position in ASPS die Zeit-Variable entfernt.
Die Verschuldung, dazu findet ihr weiter unter eine Grafik, ist zwar geringer als 2008, aber die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist genauso schlecht wie Anfang 2007, auch wenn sie rückläufig ist. Und viele Menschen haben aufgrund der niedrigen Zinsen in den letzten 15 Jahren mehrere Darlehen aufgenommen oder einfach kurzfristge Finanzierungen aufgenommen, mit dem Glauben, die Zinsen würden niemals steigen und um sich "mehr Haus" leisten zu können, finanzierten sie billiger mit kurzen oder variablen Zinsätzen.
„Wie zum Teufel soll ich mir einen so hohen Anstieg der Zinsen leisten?“ - Nun, dieses Problem wird noch viel mehr Menschen betreffen und deshalb haben wir nach einer Möglichkeit gesucht, davon zu profitieren.
Was macht ASPS nun?
ASPS optimiert die Prozesskette rund um den Ablauf von Zwangsversteigerungen.
Die Kerngeschäfte unterteilen sich wie folgt:
Field Services
ASPS bietet eine SaaS-Plattform für Eigentumserhaltung, sowie Wartungs- und Inspektionsservices oder Verkäuferübersicht an.
Marktplatz
Hubzu ist eine Online-Immobilienauktionsplattform für Immobilienauktion, Immobilienvermittlung und Vermögensverwaltung.
Equator bietet eine SaaS-basierte Technologie zur Verwaltung von Immobilienbesitz („REO“), Leerverkäufen, Zwangsvollstreckungen, Insolvenzen und Zwangsräumungen an.
Hypotheken- und Immobilienlösungen
Erfüllung von Hypothekendarlehen, Zertifizierung und Zertifizierung von Versicherungsdienstleistungen und -technologien
Dienstleistungen zur Bewertung von Immobilien
Inspektion von Wohn- und Gewerbebauten und Dienstleistungen zur Risikominderung
Management der Best Partners Mortgage Cooperative, Inc., tätig als Lenders One
Dienstleistungen eines Treuhänders für Zwangsvollstreckungen
Weitere Geschäftsdienstleistungen
Unterteilt werden hier die Angebote von ASPS nach Anforderung
1. Immobilienverwaltung
ASPS bietet die vollständige Palette von technologiegestützten End-to-End-Immobilienverwaltungsdiensten an, deckt den gesamten Standardlebenszyklus ab und hilft Kunden bei der Verwaltung jeder Art von Immobilie in ihrem Portfolio.
2. Ablaufoptimierung
Diese Lösung ist eine Erweiterung der Belegschaft von ASPS Kunden und soll helfen Zeit zu sparen, Kosten zu senken und die betriebliche Effizienz zu steigern. Ziel ist die Optimierung und Automatisierung verschiedener operativer Aufgaben, die für den Betrieb eines Unternehmens unerlässlich sind.
3. Für Investoren
ASPS hilft dabei Investitionen zu steigern, den Wert zu maximieren und Immobilien landesweit zu recherchieren, zu kaufen und zu verkaufen.
Welche Risiken betreffen ASPS?
Wirtschafts- oder Marktschwankungen wie ein Rückgang der Verkäufe von Wohnimmobilien oder eine Verlängerung der Fristen für Verkaufstransaktionen könnten die Nachfrage nach bestimmten Dienstleistungen verringern.
In der Regel sinkt das Volumen der Verkäufe von Wohnimmobilien und die Transaktionsfristen verlängern sich, wenn die Hypothekenzinsen steigen, die Finanzierungsoptionen und die Verfügbarkeit für Kreditnehmer sinken oder das Verbrauchervertrauen sinkt.
Der Rückgang von Immobilientransaktionen oder des Verkaufspreises von Immobilien.
Einnahmen aus Hypothekenvergabe oder Bewertung kann durch ein geringeres Immobilientransaktionsvolumens ebenfalls zurückgehen.
Steigende Eigenheimpreises erhöht in der Regel das Eigenkapital der Kreditnehmer, wodurch Kreditnehmer eine Zwangsvollstreckung leichter vermeiden können.
Wechselkursrisiko
Würde die indische Rupie um 1 % im Vergleich zum USD steigen oder fallen, würden sich die jährlichen Ausgaben, basierend auf das 3. Quartal 2022, um 0,3 Mio. USD erhöhen bzw. verringern. Das liegt daran, dass ein Großteil der Mitarbeiter, sowie Ausrüstung in Indien angestellt oder zu finden ist.
Case Study
Der Begriff Real Estate Owned (REO) bezieht sich auf eine Immobilie im Besitz eines Kreditgebers (z. B. Bank), die nicht bei einer Zwangsversteigerung verkauft wird. Immobilien werden zu REO, wenn die Eigentümer in Verzug geraten und die Bank sie wieder in Besitz nimmt und versucht, sie zu verkaufen.
Eigentümer bankrott → Immobilie wird Eigentum der Bank → Bank versucht die Immobilie zu verkaufen → Immobilie wird zu REO
Die nachfolgende Case Study beschreibt, wie ASPS einer Top-20 Bank dabei geholfen hat, den Verkauf ihre REO Immobilien zu verbessern.
Die Herausforderung
Eine Top-20 Bank hatte mit hohen Kosten und Ineffizienzen bei der REO-Verwaltung und den Dispositionsstrategien zu kämpfen und stieß bei der Liquidation ihrer REO-Vermögenswerte auf erhebliche Hindernisse.
Die Legacy-Prozesse und REO-Managementstrategien der Bank konzentrierten sich auf traditionelle Marketingbemühungen, was zu (1) niedrigeren Liquidationsraten von Vermögenswerten, (2) kürzeren Marktzeitplänen, (3) Vermögensverfall und (4) betriebliche Ineffizienzen führte. Diese Ineffizienzen verringerten den Nettoverkaufserlös und erhöhten das Risiko.
Die Lösung
Verbesserter Workflow und reduzierte Kosten mit umfassenden Lösungen von Altisource. Verwendet wurden Equator und Hubzu, um die Einschränkungen der Altsysteme der Bank und Personalengpässe zu überwinden.
Altisource implementierte umfassende Workflow- und Prozesskontrollen, die den gesamten REO-Lebenszyklus abdeckten. Die Erweiterung der Automatisierung und aufgabenbasierter Systeme führten zu einfacherem Onboarding sowie verbesserten Prozessen für die Erledigung von Arbeiten. Um den ROI zu maximieren, führte Altisource innovative Marketinglösungen ein, um Immobilien zu einem früheren Zeitpunkt im REO-Prozess zu bewerben, einschließlich der Taktiken „Marketing während der Belegung“ und „Coming Soon“.
Die Ergebnisse
Durch die Verbesserung der technischen Fähigkeiten und die Verfeinerung von Best Practices war die Bank in der Lage, die Dispositionszeitpläne und -qualität zu verbessern, gleichzeitig die Kosten zu senken und eine starke Lieferantenaufsicht aufrechtzuerhalten. Es erzielte auch erhebliche finanzielle und zeitliche Einsparungen in weniger als 12 Monaten.
Finanzielle Betrachtung
ASPS hält zum 30.09.2022 eine Cash Position von 63 Mio. USD sowie 48 Mio. USD an kurzfristigen Verbindlichkeiten. Die Langfristigen Schulden betragen 244 Mio. USD und konnten seit dem Höchststand 2014 mehr als halbiert werden.
Langfristige Schulden, eigene Darstellung
Die Ausstehenden Aktien haben sich in den letzten Jahren ebenfalls verringert. 2012 gab es noch 25 Mio. ausstehende Aktien, aktuell sind es 16,2 und damit fast 35 % weniger.
Ausstehende Aktien, eigene Darstellung
Der Umsatz ist in den letzten Jahren sehr stark zurückgegangen, das ist aber auch logisch. Nach der Immobilienblase 2008 erlebte ASPS die besten Jahre und die Umsätze betrugen 2014 fast 1,1 Mrd. USD. In der nachfolgenden Grafik sieht man, dass der Umsatz von ASPS stark versetzt mit den neu begonnenen Zwangsvollstreckungen ansteigt.
Die Anzahl der neuen begonnenen Zwangsvollstreckungen erreichte 2009 seinen Höhepunkt, der Umsatz von ASPS erreichte diesen erst fünf Jahre später, im Jahr 2014. Der Aktienkurs hingegen erreichte bereits Ende 2013 seinen Höhepunkt. Aufgrund dieser Einschätzung kann es gut möglich sein, dass ASPS in den nächsten Jahren und abhängig vom wirtschaftlichen Abschwung am Immobilienmarkt, eine Überrendite einbringen kann.
Umsatz vs. Begonnene Zwangsvollstreckungen, eigene Darstellung
Marktbetrachtung
Das primäre Ziel der FED ist die Dämpfung der Inflation, gelingen soll das durch höhere Zinsen sowie Quantitative Tightening. Ein Resultat davon und ein sekundäres Ziel ist eine Steigende Arbeitslosenquote – die wiederum die Wahrscheinlichkeit für Zahlungsausfälle bei Hypotheken erhöht.
Im nachfolgenden Chart sind die Konsumentenschulden (blau) und die persönlichen Ersparnisse (rot) abgebildet. Aufgrund der hohen Inflation sinkt die Sparrate der Amerikaner, welche mittlerweile bei nur mehr 2,3 % liegt. Die Summe der Ersparnisse sind im Oktober 2022 auf 426 Mrd. USD gesunken, das ist der niedrigste Wert seit August 2008, damals betrugen die Ersparnisse 381 Mrd. USD.
Nur zum Vergleich: Die Ersparnisse betragen 426 Mrd. USD, bei etwa 260 Mio. Einwohnern über 18. Jahren beträgt der durchschnittliche Sparbetrag pro Kopf ca. 1.600 USD – nicht sehr viel. Mitte 2019 lag der Wert bei ca. 5.600 USD pro Kopf.
Auch wenn die Inflation im November etwas niedriger ausfiel, liegt sie immer noch bei 7,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Problematisch, aus Sicht der Zentralbanken, ist auch die Situation am Arbeitsmarkt. Trotz der Maßnahmen wie Zinserhöhung und Quantitative Tightening, welche die Geldmenge am Markt reduzieren sollen, bleibt die Arbeitslosenquote niedrig.
Problematisch deshalb, weil eine niedrige Arbeitslosigkeit die Lohn-Preis-Spirale weiter anfacht.
Hohe Zinsen bremsen den Kauf neuer Immobilien
Die Zinsen für eine 30-jährige Hypothek beträgt aktuell 6,67 %, Mitte 2021 lag die Rate bei ungefähr 3%. Zwar sind die Zinsen seit ihrem Hoch im November wieder etwas gesunken, sie sind aber dennoch hoch und reduzieren den Kauf neuer Immobilien, wie in der nächsten Abbildung zu sehen.
Hier sehen wir die monatlichen Hypothekenraten für ein durchschnittliches Haus. Kein Wunder, dass bei einer monatlichen Rate von über 1.000 USD keine neuen Kredite für Immobilien aufgenommen werden und somit die Käufer für neue Häuser aus bleiben.
Zwangsvollstreckung steigen
ATTOM zeigt, dass für das dritte Quartal 2022 insgesamt 92.634 US-Immobilien mit Zwangsvollstreckungsanträgen eingereicht wurden.
„Die Zwangsvollstreckungsaktivitäten spiegeln andere Aspekte der Wirtschaft wider, da die Arbeitslosenquoten weiterhin historisch niedrig sind und die Hypothekenausfälle niedriger sind als vor dem Ausbruch von COVID-19.“, sagte Rick Sharga, Executive Vice President of Market Intelligence bei ATTOM.
Zu den Staaten, die im dritten Quartal 2022 die meisten Zwangsvollstreckungen verzeichneten, gehörten Kalifornien (7.368), Florida (6.671), Texas (6.217), Illinois (4.702), und New York (3.997).
Bankpfändungen nehmen landesweit zu
Kreditgeber haben im 3. Quartal 2022 10.515 US-Immobilien durch Zwangsvollstreckung (REO) zurückgenommen, 18 % mehr als im Vorquartal und 39 % mehr als vor einem Jahr.
„Sehr wenige der Immobilien, die in den Zwangsvollstreckungsprozess eintreten, sind am Ende der Zwangsvollstreckung an den Kreditgeber zurückgekehrt“, bemerkte Sharga.
„Tatsächlich wurden im zweiten Quartal 2019 fast dreimal mehr Häuser von Kreditgebern beschlagnahmt als im zweiten Quartal 2022. Wir glauben, dass dies ein Hinweis darauf sein könnte, dass Kreditnehmer ihr Eigenkapital nutzen und ihre Häuser verkaufen, anstatt den Verlust ihres Eigenkapitals in einer Zwangsversteigerung zu riskieren.“, so Sharga.
Immobilien, die im 3. Quartal 2022 zwangsversteigert wurden, befanden sich durchschnittlich 885 Tage im Zwangsvollstreckungsverfahren, gegenüber 948 Tagen im Vorquartal und 4 % weniger als 924 Tage im 3. Quartal 2021.
Die Gefahr einer Airbnb-Blase
„Ich besitzt 40 Mio. USD an Immobilien, obwohl ich keine Erfahrung am Immobilienmarkt habe und nicht weiß wie ich die Wohnungen finanzieren sollen, wenn die Zinsen steigen oder Mieter aus bleiben.“
Ich finde, das fasst die „Tipps und Tricks“ aus den Videos unten, gut zusammen.
Die Idee dahinter ist simpel. Ich miete mir eine Wohnung oder ein Haus für z. B. 1.000 USD pro Monat und vermiete es über airbnb für 1.500 USD im Monat weiter. Aufgrund der niedrigen Zinsen wurden auch viele Häuser oder Apartments gekauft.
So könnte ich 10 Wohnungen anmieten, sie über airbnb weiter vermieten und hätte pro Monat einen Gewinn von 5.000 USD.
Das alles ist schön und gut, funktioniert allerdings nur, wenn die Mieten niedrig und die airbnb Raten hoch sind. In den letzten Monaten stiegen allerdings die Mieten und gleichzeitig blieben die Besucher aus. Die Buchungen sind aufgrund der hohen Raten oder der von Inflation und Rezession gestiegenen Verbraucherausgaben rückläufig. Airbnb´s sollten eigentlich eine günstige Alternative zu Hotels sein, doch aufgrund höherer Mieten oder Reinigungsgebühren sind sie nicht mehr konkurrenzfähig oder sogar teurer als Hotels.
Immobilien, die von Personen ohne Erfahrung und mit hohen Hebeln gekauft wurden, werden vermutlich als Erstes verkauft, was die mieten im Allgemeinen senken wird. Denn eine Refinanzierung eines aufgenommenen Kredites ist ohne Eigenkapital nicht möglich. Was noch hinzu kommt, viele Leute wollen diese airbnb-Häuser und -Wohnungen nicht kaufen oder mieten und in einer Nachbarschaft voller airbnb-Wohnungen leben. Auf der anderen Seite gibt es da draußen aber auch viele Leute, die nur auf eine Gelegenheit warten. Aber solange die Entlassungen in großem Umfang anhalten, die FED weiter die Zinsen erhöht und alles teurer wird, wird es nicht besser werden.
Der Mittelstand stirbt aus! 50 % verdienten letztes Jahr weniger als 3.200 $ pro Monat
Die Inflation zerstört systematisch unseren Lebensstandard, und die Mittelschicht schrumpft jeden Tag ein bisschen mehr.
Wie wir unten sehen, verdiente die Hälfte aller amerikanischen Arbeitnehmer im vergangenen Jahr weniger als 40.000 USD, das sind 3.200 USD pro Monat. Früher konnte man mit 3.200 Dollar im Monat einen sehr komfortablen Mittelklasse-Lebensstil führen. Aufgrund der steigenden Inflation wir das zunehmend schwerer.
Eigene Darstellung, Angaben in Bruttobeträgen, Daten von ssa.gov
Mehr als 30 % aller amerikanischen Arbeitnehmer verdienten letztes Jahr weniger als 20.000 Dollar, das sind 1.666 USD brutto pro Monat. Je nach Bundesstaat ergibt sich dadurch ein Nettobetrag zwischen 1.400 und 1.480 USD. Nach Angaben der Social Security Administration betrug der Durchschnittslohn für 2021 nur 37.586,03 USD.
Im Jahr 2022 beträgt die Armutsgrenze für einen fünfköpfigen Haushalt in den Vereinigten Staaten 31.040 USD. Ein Arbeiter, der den Medianlohn verdient, schafft es also nur knapp eine fünfköpfige Familie über die Armutsgrenze zu bringen.
Die Hälfte aller amerikanischen Arbeiter verdient also ca. 3.200 USD brutto, was ungefähr 2.650 USD netto pro Monat ergibt und das, während die Lebenshaltungskosten weiter steigen. So erreichte vor kurzem die durchschnittliche Miete für ein Einfamilienhaus in den Vereinigten Staaten 2.495 USD pro Monat. Somit ist ein Einkommen, bei zwei Verdienern schon mal weg. Die Heizkosten werden diesen Winter voraussichtlich in die Höhe schnellen, die Krankenversicherung ist teurer geworden und neue Fahrzeuge kosten so viel, dass die meisten Amerikaner sie sich nicht mehr leisten können.
Wenn die Dinge bereits so schlimm sind, wie werden die Bedingungen für die Mittelschicht aussehen, wenn sich die Wirtschaft im Jahr 2023 und darüber hinaus verschlechtert?
Große Unternehmen in ganz Amerika beginnen, in großer Zahl Menschen zu entlassen. Erschreckenderweise werden einige der größten Entlassungen tatsächlich von den großen Technologieunternehmen durchgeführt.
Meinungen von Analysten
Morgan Stanley prognostizierte, dass die Immobilienpreise um 7 % vom Höchststand der Preise im Juni 2022 bis Dezember 2023 fallen werden. Moody's Analytics erwartet, dass die Preise von Juni bis Sommer 2024 um 10 % fallen werden, aber wenn eine immer wahrscheinlichere Rezession eintritt, könnten die Preise um 20 % fallen. In einigen aufgeladenen Märkten wie Boise und Phoenix prognostiziert Moody's einen Preisrückgang von mehr als 30 %.
Wir haben uns vor kurzem den US-Häusermarkt genauer angesehen und sind der Meinung, dass die Preisrückgänge nicht überall gleich stark sein werden. Ja die Preise werden Fallen, einen möglichen Rückgang sehe ich hier von ungefähr 15 %, doch damit wären wir wieder beim Stand von Mitte 2021.
Fazit
ASPS hat während der Krise von 2008 einen kumulativen FCF von 1 Mrd. USD erwirtschaftet, wurde zum Multi-Bagger und befindet sich aktuell wieder bei 12 USD. Warum?
die Wirtschaft erholte sich und daher gab es weniger Zwangsvollstreckungen
Die Preise erholten sich, so dass es weniger Insolvenzen gab und dann kam Covid. Milliarden an Stimulus Paketen und eine Energiekrise folgte einer Lieferkettenkrisen, die alle zusammen zu einer sehr hohen Inflation führten.
Die Biden Regierung veranlasste Anfang 2020 Moratorien, wodurch Zwangsvollstreckungen nicht mehr möglich wurden. Die Moratorien endeten am 21. Dezember 2021, seitdem steigen die Zwangsvollstreckungen wieder an. ASPS hat das Potenzial, in einem schlechten Markt zu profitieren, zudem erscheint das „Downside“ von ASPS überschaubar zu sein.
Sollten wir uns irren und es der Wirtschaft gut geht, werden sich die genannten Energie- und zyklischen Titel auf unserer Seite trotzdem sehr gut entwickeln.
- Valentin und Patrick
Livechart zu ASPS
Quellen
https://www.benzinga.com/news/earnings/22/11/29805209/altisource-portfolios-return-on-capital-employed-overview?utm_campaign=partner_feed&utm_source=MarketWatch&utm_medium=partner_feed&utm_content=site&mod=mw_quote_news
https://www.marketwatch.com/investing/stock/asps
https://www.barrons.com/market-data/stocks/asps/company-people?mod=quotes#subnav
https://www.stocktitan.net/news/ASPS/lenders-one-opens-branded-mortgage-branch-location-at-select-walmart-d1bwo3l5bbdf.html
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2022-11/57484565-altisource-portfolio-solutions-s-a-altisource-announces-third-quarter-2022-financial-results-399.htm
https://de.marketscreener.com/kurs/aktie/ALTISOURCE-PORTFOLIO-SOLU-5506020/unternehmen/
https://www.zerohedge.com/personal-finance/middle-class-dying-50-all-american-workers-made-less-3133-month-last-year
https://ir.altisource.com/node/14671/pdf
https://ir.altisource.com/static-files/fb1a72ff-c618-4ffb-8ed7-cb24c35da346
https://www.altisource.com/
https://ir.altisource.com/static-files/0d7d2a36-ad96-42cc-a93b-c3bbb8b382a8
https://ir.altisource.com/static-files/1e32229f-8037-4de9-b8c4-392cfb1a44dc
file:///C:/Users/pober/Downloads/200807%20-%20HZ%20-%20Case%20Study%20-%20REO%20Update-DIGITAL.pdf
https://www.altisource.com/Resources/White-Papers/2021/06/Mortgage-Industry-Pandemic-Summit-2?aliId=eyJpIjoiQklsbUdhd3YxRVNheXNkMiIsInQiOiJFZExXdVhcL1EyUmpCejNJdURRY3hPQT09In0%253D
https://www.cnbc.com/2021/07/27/mortgage-foreclosure-ban-other-covid-protections-expire-soon.html
https://www.lawyers.com/legal-info/bankruptcy/foreclosures/which-states-have-long-foreclosure-timelines.html
https://www.macrotrends.net/stocks/charts/ASPS/altisource-portfolio-solutions-sa/revenue
https://www.bankrate.com/mortgages/mortgage-rates/?mortgageType=Purchase&partnerId=br3&pid=br3&pointsChanged=false&purchaseDownPayment=0&purchaseLoanTerms=30yr%2C5-1arm%2C5-6arm&purchasePoints=All&purchasePrice&purchasePropertyType=SingleFamily&purchasePropertyUse=PrimaryResidence&searchChanged=false&ttcid&userCreditScore=740&userFha=false&userVeteranStatus=NoMilitaryService&zipCode#rate-trends
https://www.zerohedge.com/markets/credit-card-debt-hits-all-time-high-just-us-savings-rate-plummets-17-year-low
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