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US Häusermarkt bewerten – ein Leitfaden

Damit ihr, was den US Häusermarkt betrifft, ständig auf dem laufenden sein könnt, haben wir für euch diesen Beitrag erstellt. Die eingebetteten Charts sind interaktiv, so könnt ihr regelmäßig nachsehen wie sich der Häusermarkt in den USA entwickelt.


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Beginnen wir erst mal mit dem durchschnittlichen Verkaufspreis. Dieser Chart allein sagt noch nicht sehr viel aus.

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Nun sehen wir uns die Korrelation zwischen den 30-jährigen Hypothekenzinsen (rot) und den neu verkauften Häusern (blau) in den USA an. Es kann erkannt werden, dass bei steigenden Zinsen die Anzahl der neu verkauften Häuser zurückgeht.


Als die Zinsen zu Beginn der 1980er auf über 17 % anstiegen, sank die Anzahl der verkauften Häuser auf unter 400.000 pro Monat. 1987, als die Zinsen „nur“ mehr bei 10 % lagen, verkauften sich im Durchschnitt wieder 500.000 Häuser pro Monat. In den darauffolgenden Jahren bis 2005 sanken die Zinsen kontinuierlich und die Anzahl der verkauften Häuser stieg auf bis zu 1.400.000 pro Monat an. Mit dem Einbruch der Immobilienblase im Jahr 2008 nahm zwar die Anzahl der verkauften Häuser ab, doch die Zinsen sanken weiter. Erst mit den Zinserhöhungen Mitte 2021 begann die Anzahl der verkauften Häuser wieder zu sinken.


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Nächstes Diagramm: Die Korrelation zwischen dem Baustart neuer Einfamilienhäuser (blau) und den 30-Jährigen Hypothekenzinsen (rot) ist ebenfalls erkennbar. Hier reduzierten sich die Baustarts ebenfalls in den 1980ern und aktuell sehen wird zumindest einen Rückgang. Die Zahl der Baustarts hat auch einen Einfluss auf die Baubranche und die Häuslbauer.


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Wenn es um das Angebot und Nachfrageverhältnis geht, welches den Markt reguliert, gibt es ein paar wichtige Indikatoren, die es zu beobachten gilt:

  • Zahl der aktiv gelisteten Häuser

  • Zahl der neu zum Verkauf stehenden Häuser

  • Zahl der verkauften Häuser

  • Durchschnittliche Dauer der Listung

Die Zahl der aktiv gelisteten Häuser ist saisonabhängig, im Sommer höher als im Winter und das wiederholt sich über die Jahre hinweg. Seit 2017 können wir sehen, dass die Kurve um den September abflacht und es bleibt abzuwarten, ob dem Trend gefolgt wird.


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Im nachfolgenden Diagramm sind die Zahlen der neu zum Verkauf stehenden Häuser (blau), die Zahlen der verkauften Häuser (rot) und der durchschnittlicher Verkaufspreis pro Haus (grün) übereinandergelegt. Es fällt sofort auf, dass mehr Häuser verkauft werden als zum Verkauf stehen, dies kann daran liegen, dass nicht alle Häuser offiziell gelistet werden.


Im Juli 2005 wurde ein Maximalwert von 1.389.000 Häuser verkauft, die Preise stiegen zu dieser Zeit schneller als in den Jahren davor und die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser stieg weiter an. Nachfolgend sank die Zahl der verkauften Häuser und mit ihr auch der durchschnittliche Verkaufspreis. Aktuell (Oktober 2022) sehen wir zwar einen Rückgang der verkauften Häuser, die Preise bleiben allerdings noch hoch.


Wie sich dieses Verhältnis in den nächsten Monaten verändert, bleibt abzuwarten.


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Die durchschnittliche Dauer, die ein Haus am Markt gelistet ist, bevor es verkauft wird, schwankt ebenfalls saisonal. Hier kann wieder ein Höchststand im Winter erkannt werden. Selbst wenn die Zahl der Median Days on Market in diesem Winter auf 70 oder weiter steigen sollte, ist dies noch lange kein Grund für Panik. Viel wichtiger ist es, das große Ganze zu betrachten und zu verstehen, wie diese Faktoren zusammenhängen.


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Es sollte alles auch immer relativ betrachtet werden. Wie im ersten Chart zu sehen, stiegen die Preise seit Ende 2020 um ca. 25 %. Sollten die Preise am Wohnungsmarkt nun um 10 - 15 % einbrechen, würden wir uns auf demselben Niveau wie Anfang/Mitte 2021 wieder finden.




- Patrick




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